Affitto immobili: cosa cambia dal 2016

Recenti norme di legge hanno introdotto importanti novità nel settore dell’affitto degli immobili, con particolare riguardo alla registrazione del contratto e alle sanzioni che si applicano in caso di errori od omissioni.

Nel dettaglio le disposizioni che modificano la disciplina delle locazioni immobiliari sono:

• la Legge di Stabilità 2016 che inserisce novità sulla modalità di registrazione del contratto e sulle azioni che può intraprendere l’inquilino in caso di nullità del contratto
• il Decreto Legislativo n. 158/2015 che modifica il sistema delle sanzioni

Le novità della Legge di Stabilità 2016

Il comma 59 della Legge di Stabilità 2016 apporta rilevanti novità in materia di affitti, con riguardo soprattutto:

• alla modalità di registrazione del contratto
• alle azioni che l’inquilino (anche detto conduttore) può porre in essere nel caso di annullamento del contratto

Lo stesso comma 59 modifica i criteri con cui viene rideterminato il canone di affitto, dovuto dall’inquilino, in caso di mancata registrazione del contratto.

Registrazione del contratto

I contratti di affitto di immobili devono essere registrati, indipendentemente dall’importo del canone previsto, con una delle seguenti modalità:

• telematica: effettuata direttamente dall’interessato o tramite un intermediario abilitato (consulente, Caf, ecc.). Questa modalità è obbligatoria per le agenzie immobiliari e per i proprietari di almeno 10 immobili
• cartacea: recandosi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle EntrateL’Agenzia delle Entrate è un ente pubblico che opera nell’ambito della riscossione dei tributi e della vigilanza sulla corretta applicazione della legislazione tributaria, con lo scopo di garantire l’adempimento degli obblighi fiscali da parte dei contribuenti. Tra i suoi compiti...

Non esiste obbligo di registrazione solamente nel caso di contratti di affitto con durata inferiore a 30 giorni nel corso dell’anno.

La registrazione del contratto poteva essere effettuata, sino al 2015, sia dal proprietario dell’immobile che dall’inquilino, oltre che dall’eventuale mediatore.

La Legge di Stabilità 2016 prevede che, dal nuovo anno:

• la registrazione del contratto di affitto deve essere eseguita dal proprietario (anche detto locatore) entro 30 giorni
• il proprietario, nei 60 giorni successivi alla registrazione del contratto, deve documentare tale registrazione sia al proprio inquilino che all’amministratore del condominio

Contratto nullo e azioni dell’inquilino

La Legge di Stabilità 2016, al comma 32, introduce novità che interessano i casi di nullità del contratto di affitto.

Le modifiche, applicabili dal 2016, prevedono che è da considerarsi nullo ogni accordo che:

1. preveda un importo del canone di affitto superiore a quello indicato sul contratto scritto e registrato
2. preveda una durata del contratto diversa da quanto stabilito dalla legge
3. conceda al proprietario un canone di affitto superiore a quello previsto per i contratti cosiddetti “a canone concordato”

Ulteriori novità riguardano l’inquilino il quale, entro sei mesi dalla restituzione dell’immobile, può:

•  richiedere la restituzione delle somme pagate in più rispetto a quelle indicate in contratto od a quelle previste in caso di contratto “a canone concordato” (vedi precedenti punti 1 e 3)
• fare ricorsoAtto indirizzato alle Commissioni tributarie, mediante il quale il contribuente si oppone ai provvedimenti dall'Amministrazione finanziaria. al giudice:
  • per richiedere la modifica dei patti, in caso di durata del contratto diversa da quelle prevista dalle norme di legge (vedi precedente punto 2)
  • per comunicare che il proprietario dell’immobile non ha effettuato la registrazione del contratto nei 30 giorni previsti

E’ esplicitamente previsto che queste nuove regole si applicano anche ai casi di nullità posti in essere in periodi antecedenti il 2016; in particolare si applicano ai casi sorti dal 1999 in avanti.

Sanzioni

I principali comportamenti che possono causare l’applicazione di sanzioni, sono i seguenti:

• omessa o tardiva registrazione del contratto di affitto
• tardivo versamento dell’imposta di registroImposta indiretta che colpisce i trasferimenti di ricchezza e il cui presupposto è costituito dalla registrazione dell'atto o del negozio. per annualità successiva alla prima
• occultamento del canone derivante dal contratto di locazione

Riepilogo, a seguire, le novità entrate in vigore dal 1° gennaio 2016, relativamente alle sanzioni applicabili ai comportamenti sopra elencati.

Omessa registrazione

La mancata registrazione del contratto di affitto è punita con la sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro evasa.

La novità, applicabile dal 2016, consiste nella previsione dell’applicazione di una sanzione dal 60% al 120% dell’imposta di registro dovuta (con un minimo di € 200,00), se la registrazione del contratto di affitto avviene con un ritardo non superiore ai 30 giorni.

Tardivo versamento imposta di registro

Il mancato pagamento dell’imposta di registroImposta indiretta che colpisce i trasferimenti di ricchezza e il cui presupposto è costituito dalla registrazione dell'atto o del negozio., alla scadenza prevista, in sede di annualità successive alla prima, comporta l’applicazione di una sanzione del 30% dell’imposta versata tardivamente.

Dal 2016 i versamenti di imposta con un ritardo non superiore ai 90 giorni si possono regolarizzare pagando una sanzione del 15% dell’imposta dovuta, oltre agli interessi al tasso legale annuo dello 0,2%.

Occultamento del canone di affitto

Il proprietario di immobili che non dichiara, in tutto o in parte, gli incassi dei canoni di locazione incorre in sanzioni, sia ai fini dell’imposta di registroImposta indiretta che colpisce i trasferimenti di ricchezza e il cui presupposto è costituito dalla registrazione dell'atto o del negozio. che ai fini delle imposte sui redditi.

Imposta di registro

La sanzione per l’occultamento del corrispettivo indicato nel contratto di locazione va dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta.

Imposte sui redditi

Le sanzioni previste, ai fini delle imposte sui redditi, sono le seguenti:

• in caso di omessa presentazione della dichiarazione dei redditi, dal 120% al 240% dell’importo delle imposte dovute, con un minimo di € 250,00
• in caso di dichiarazione contenente un reddito dichiarato inferiore a quello risultante dal contratto di affitto, dal 90% al 180% delle imposte dovute

Per coloro che applicano la cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare..., le sanzioni vengono raddoppiate.

Ravvedimento operoso

Tutte le sanzioni sino a qui indicate possono essere ridotte utilizzando la modalità del ravvedimento operosoPossibilità di regolarizzare, entro termini ben fissati e con l'applicazione di sanzioni ridotte, le omissioni o le irregolarità commesse sia nella compilazione e nella presentazione dei modelli dichiarativi, sia nel pagamento dei tributi. Condizione essenziale per usufruire del beneficio è..., con la quale il contribuente che intende regolarizzare, di sua iniziativa, le irregolarità commesse, ha diritto ad una sanzione così ridotta:

• 1/10 del minimo, in caso di mancato pagamento dell’imposta, se la regolarizzazione avviene entro 30 giorni dalla scadenza originaria
• 1/9 del minimo, se la regolarizzazione avviene entro 90 giorni
• 1/8 del minimo, se la regolarizzazione avviene entro un anno
• 1/7 del minimo, se la regolarizzazione avviene entro due anni
• 1/6 del minimo, se la regolarizzazione avviene oltre due anni dalla data dell’omissione o dell’errore
• 1/5 del minimo, se la regolarizzazione avviene dopo la consegna del processo verbale di constatazioneAtto compilato dai funzionari incaricati del controllo tributario nel corso e a conclusione di verifiche, ispezioni e accessi effettuati presso il contribuente. Nel Pvc - che è un atto non impugnabile autonomamente - vengono fatte rilevare le irregolarità commesse dal...

La mancata registrazione del contratto di affitto può essere regolarizzata, entro 90 giorni, pagando una sanzione ridotta ad 1/10 del minimo.

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