Cedolare secca sugli affitti abitativi: chi può applicarla e perché

Coloro che concedono in affitto la casa di loro proprietà ad un soggetto che la utilizza come abitazione, possono scegliere tra due metodi di calcolo delle tasse da pagare sui canoni di affitto percepiti: il metodo ordinario oppure la tassazione con il metodo della cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare... sugli affitti.

Soggetti interessati dalla cedolare secca

Possono scegliere il regime di tassazione agevolato della cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare... le persone fisiche (sia proprietari che usufruttuari) che incassano canoni di affitto relativi ad abitazioni, ad esclusione degli immobili locati in veste di imprenditori o professionisti.

Sono, pertanto, esclusi dall’agevolazione della cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare...:

• tutte le società, sia di capitali che di persone, incluse le società semplici
• gli imprenditori ed i professionisti che affittano gli immobili che costituiscono il patrimonio aziendale (cioè gli immobili di proprietà della ditta individuale e non della persona fisica)
• le persone fisiche che affittano immobili che non vengono utilizzati come abitazione dall’inquilino (ma vengono, ad esempio, utilizzati come ufficio)

Immobili oggetto dell’agevolazione

Solo le unità immobiliari abitative, concesse in locazione da parte di persone fisiche, possono optare per la tassazione agevolata della cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare....

Inoltre è richiesto che tali unità immobiliari abitative siano affittate per finalità abitative.

E’ quindi necessario che siano rispettate entrambe queste condizioni:

1. l’unità immobiliare deve essere accatastata in una delle categorie abitative del gruppo A (con esclusione della categoria A/10 che riguarda gli uffici)
2. il contratto di affitto deve essere ad uso abitativo

Qualora con l’unità immobiliare vengano concesse in affitto anche una o più pertinenze (box, posto auto, ecc.) è consentito optare per la cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare... anche con riferimento alle pertinenze, anche nel caso in cui via siano due contratti di locazione: uno per l’unità abitativa ed un altro (stipulato in seguito) per le pertinenze.

Come si applica la cedolare secca

La cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare... è una imposta che sostituisce l’imposta sui redditi (IRPEFImposta personale e progressiva che colpisce i redditi, di qualsiasi natura, posseduti dalle persone fisiche, residenti e non nel territorio dello Stato. Mentre per i primi a essere tassati sono tutti i redditi, ovunque prodotti, i non residenti sono soggetti... e relative addizionali) e che esonera anche dal pagamento:

• dell’imposta di registroImposta indiretta che colpisce i trasferimenti di ricchezza e il cui presupposto è costituito dalla registrazione dell'atto o del negozio.
• dell’imposta di bollo
• dei tributi speciali

Questa particolare imposta si applica sull’intero canone di affitto percepito, se il canone stesso è superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%. In caso contrario, la cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare... si applica sulla rendita catastale rivalutata.

L’opzione per la cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare... si esercita (come spiego più avanti) al momento della registrazione del contratto di affitto oppure all’inizio di ciascuna annualità successiva alla prima.

Pertanto sarà possibile trovarsi nella situazione in cui, in un anno solare vi siano:

• un periodo in cui il canone di locazione percepito sia tassato nei modi ordinari, ed anche
• un altro periodo in cui, a seguito dell’apposita opzione per la cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare..., il canone di locazione sia tassato con la modalità agevolata

La cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare... si calcola sull’ammontare dei canoni di locazione, come sopra indicato, applicando le seguenti percentuali:

• 21% sui canoni relativi a tutti i contratti di affitto, con esclusione dei contratti a canone convenzionato
• 10% sui canoni relativi ai contratti a canone convenzionato, ma solo fino all’anno 2017 compreso; dall’anno 2018 l’aliquotaÈ la percentuale da applicare alla base imponibile per determinare l'imposta. Può essere fissa (come, nel caso dell'Ires) ovvero progressiva, che cresce all'aumentare della base imponibile (ad esempio, l'Irpef). da applicare passerà al 15% (come era già all’origine)

Se si opta per la cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare... non solo si applicano le percentuali di tassazione del 21% o del 10%, ma si è anche esonerati dal pagamento dell’imposta di registroImposta indiretta che colpisce i trasferimenti di ricchezza e il cui presupposto è costituito dalla registrazione dell'atto o del negozio. dovuta:

• per la registrazione del contratto di affitto
• per il rinnovo del contratto stesso
• nel caso di risoluzione anticipata del contratto

Quali altri vantaggi in caso di cedolare secca

Il proprietario dell’immobile può trarre vantaggio dall’opzione per la cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare... non solo perché usufruisce di una tassazione con aliquoteÈ la percentuale da applicare alla base imponibile per determinare l'imposta. Può essere fissa (come, nel caso dell'Ires) ovvero progressiva, che cresce all'aumentare della base imponibile (ad esempio, l'Irpef). più ridotte rispetto alla tassazione ordinaria, ma anche in quanto è esonerato dal pagamento dell’imposta di registroImposta indiretta che colpisce i trasferimenti di ricchezza e il cui presupposto è costituito dalla registrazione dell'atto o del negozio. e di bollo (sia al momento della registrazione del contratto che nelle annualità successive).

L’esonero dal pagamento dell’imposta di bollo e di registro è un vantaggio anche per l’inquilino il quale, solitamente, rimborsa al proprietario la metà delle somme versate a tale titolo, mentre in caso di opzione per la cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare... non deve effettuare alcun rimborso.

Inoltre, per espressa disposizione di legge, in caso di opzione per la cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare..., il proprietario dell’immobile non può richiedere all’inquilino né l’adeguamento del canone di affitto in base all’indice ISTAT, né l’eventuale aggiornamento del canone previsto in contratto.

Come fare l’opzione per la cedolare secca

Il proprietario dell’immobile che intende effettuare l’opzione per la cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare... deve, per prima cosa e a pena di decadenza dall’opzione, comunicare al proprio inquilino, a mezzo di lettera raccomandata:

• la volontà di applicare la cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare...
• l’impegno a non richiedere l’aggiornamento del canone di locazione e a non applicare l’adeguamento del canone con l’indice ISTAT

Tale raccomandata va inviata prima di effettuare la scelta per la cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare... e quindi:

• in caso di nuovo contratto, prima che venga effettuata la registrazione dello stesso
• nelle annualità successive, prima della scadenza del termine di pagamento dell’imposta di registroImposta indiretta che colpisce i trasferimenti di ricchezza e il cui presupposto è costituito dalla registrazione dell'atto o del negozio.

Dopo aver inviato la raccomandata all’inquilino (non è considerata valida la raccomandata consegnata a mano), il proprietario dell’immobile deve comunicare all’Agenzia delle EntrateL’Agenzia delle Entrate è un ente pubblico che opera nell’ambito della riscossione dei tributi e della vigilanza sulla corretta applicazione della legislazione tributaria, con lo scopo di garantire l’adempimento degli obblighi fiscali da parte dei contribuenti. Tra i suoi compiti... l’opzione per la cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare... utilizzando il Modello RLI.

Tale modello è l’unico utilizzabile per:

• registrare i contratti di locazione ed eseguire gli adempimenti successivi (proroghe, cessioni e risoluzioni)
• esercitare o revocare l’opzione per la cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare...

L’opzione per la cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare..., così esercitata, è vincolante per l’intera durata del contratto. Resta salva la possibilità, da parte del proprietario, di revocare tale scelta al termine di ciascuna annualità successiva.

Come pagare la cedolare secca

La cedolare seccaLa “cedolare secca” è l’imposta che il locatore può pagare se vuole “chiudere il conto” sia con l’Irpef (e le addizionali comunale e regionale) dovuta sui canoni d’affitto incassati sia con le imposte di registro e di bollo da versare... va versata, entro i termini di pagamento delle imposte sui redditi, sia a saldo che in acconto, utilizzando il modello F24Modello da utilizzare presso banche, agenti della riscossione e uffici postali per il versamento e la compensazione della maggior parte delle imposte e dei contributi..

L’acconto è dovuto nella misura del 95% di quanto versato per l’anno precedente.

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